Acceder a una hipoteca será más caro con la nueva Ley Hipotecaria, aprobada por el Gobierno de Mariano Rajoy y que está aún en trámite para que entre en vigor.
Así lo concluye un informe realizado por el Instituto de Estudios Económicos, IIE, presentado por José Luis Feito y por su autor, el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo. El mercado hipotecario «debe regirse por unas reglas de juego claras y que minimicen potenciales conflictos de interpretación», ha asegurado Feito.
Los cambios de la norma reforzarán el marco jurídico de estos préstamos, ya que el actual ha sido objeto de interpretaciones judiciales muy diferentes, lo que ha afectado a la confianza de los bancos, de los clientes y de los inversores en general. También contribuirán a evitar las malas prácticas que se han producido, por lo que mostrarán una mayor transparencia, explica el experto.
En el informe se deja claro que existe un trade-off entre regular las comisiones de cancelación anticipada y el precio final de las hipotecas, así como entre una regulación estrecha y una oferta comercial amplia. En lo que se refiere al informe, el autor profundiza en la cláusula de reembolso y vencimiento anticipado. Desde un punto de vista económico, numerosas cláusulas hipotecarias pueden entenderse como una opción financiera y, como tal, deben ser contempladas en el contrato. Si las limitaciones impiden recuperar el coste completo del riesgo a partir de comisiones, entonces el precio (tipo de interés) deberá recoger el diferencial. Esto es, cuantas más limitaciones mayores tipos de interés, por lo que se encarecerá el préstamo.
El cliente será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión
Las modificaciones de la cláusula de reembolso y vencimiento anticipados propuestas en el Proyecto son más exigentes que las previstas en la Directiva europea. Parece que de esta manera se pretenda mejorar la seguridad jurídica de las hipotecas a cambio de acotar el coste de algunas opciones. Ahora bien, las consecuencias de ajustar el precio al riesgo de las operaciones, bajo las nuevas condiciones de las cláusulas contractuales, supondrá un aumento del tipo de interés de las hipotecas. Recordemos que el propio Banco de España señala, en la circular contable 4/2016, que los precios deberán cubrir, al menos, “todos los costes de financiación, estructura y riesgo de crédito inherente en cada clase de operación… la concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable…”, concluyendo que dicha pérdida deberá reconocerse en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Este previsible incremento en el coste de las hipotecas debe interpretarse positivamente. Por una parte, la entidad financiera, que es la especialista en la valoración y gestión del riesgo, debería retener gran parte del mismo. Por su parte, el cliente conoce, de forma más transparente, el coste del producto que contrata al no tener que calcular el valor del ejercicio de algunas opciones específicas. Finalmente, el banco se asegurará de realizar un análisis preciso del riesgo de cada operación para evitar que se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo; y el cliente será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión. Eso sí, la consecuencia ineludible será encarecer el coste de acceso a la vivienda.
Será más difícil que el cliente diga que desconocía lo que firmaba
En cuanto al anteproyecto de ley, su objetivo debería ser evitar la venta de productos complejos, como hipotecas que incluyen cláusulas «que no se explican bien», ya que «es más razonable que el producto sea transparente y el riesgo cero, aunque el precio suba». Esto eleva la estabilidad del sistema y es bueno para el cliente que toma decisiones basadas en información y sin estar sujeto a riesgos inesperados.
Y además, cuanto más claro esté el contrato «será más difícil que el cliente diga que desconocía lo que firmaba». Asimismo, la entidad realizará un análisis preciso del riesgo de cada operación para asegurarse de que no se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo.
«A pesar de la crisis inmobiliaria, financiera y económica que hemos vivido en España, el mercado hipotecario, en líneas generales, ha funcionado relativamente bien, ya que ha permitido un elevado grado de acceso a la vivienda», explican desde el IEE.
La morosidad ha sido baja, en comparación con países con crisis similares a la nuestra, las familias se han financiado a tipos bajos y las entidades han tenido acceso a la financiación en el mercado de capitales a través de cédulas o titulizaciones.